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부동산 거래나 전세계약, 상속, 경매 등 다양한 상황에서 건물의 법적 권리관계를 명확히 확인하는 것은 매우 중요합니다. 이때 반드시 확인해야 하는 문서가 바로 건물 등기부 등본입니다. 건물 등기부 등본은 해당 건물의 소유권, 저당권, 가압류 등의 권리관계를 비롯해 구조, 면적, 위치 등의 표시사항까지 포함된 공식적인 공문서입니다. 특히 건물 등기부 등본은 거래의 안전성과 투명성을 확보하기 위한 핵심 자료로, 일반 개인은 물론 전문가들도 부동산 계약 전에 반드시 열람하는 문서입니다. 본 글에서는 건물 등기부 등본의 정의, 구성, 확인 방법, 발급 절차까지 모든 정보를 상세하게 설명합니다.
🏢 건물 등기부 등본이란?
건물 등기부 등본은 부동산(건물)에 관한 권리관계 및 변동사항을 공식 문서로 증명하는 등기사항전부증명서 형태의 문서입니다.
이는 법원 등기소에 의해 관리되며, 소유권, 저당권, 압류 등 “권리관계”뿐만 아니라 건물의 구조·면적·주소 등 표시내용도 포함합니다
📝 구성: 표제부 · 갑구 · 을구
- 표제부 (제목부)
- 토지·건물의 소재지(지번 또는 도로명주소), 건물 구조(용도·면적·층수 등), 고유번호 등을 담고 있습니다
- 계약 전 반드시 주소 및 구조정보의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 갑구
- 소유권 변동내역(가등기·가압류·압류·경매예고 등 포함)을 기록합니다
- 여기서 거래 시 소유자 동일 여부, 가압류/압류 존재 여부 등을 확인할 수 있습니다.
- 을구
- 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등 소유권 이외의 권리를 기록하며
- 특히 근저당권, 즉 은행 대출 담보권 설정 여부와 금액 정보를 확인할 수 있습니다.
- 전세 세입자라면 근저당권 설정 시 보증금 보호 여부를 필히 체크해야 합니다.
🔍 왜 확인해야 하는가?
- 권리관계 투명성 확보: 등기부등본이 없으면 실제 권리관계를 알 수 없어 거래 리스크가 큽니다.
- 전세·매매 시 핵심 체크사항:
- 소유자가 잘못 기재되어 있거나 세입자와 불일치하면 계약에 문제가 있을 수 있습니다.
- 근저당권 유·무와 금액은 전세보증금 반환 여부에 결정적 영향을 미칩니다 .
- 경매 예고이나 압류 기록 체크: 갑구의 내용은 경매 또는 채권 압류 관련 여부를 알려줘 추가 리스크 예방이 가능합니다.
🛠️ 발급 및 열람 방법
1. 인터넷 발급 (대법원 인터넷등기소)
- 접속: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
- 상단 메뉴에서 부동산 등기 열람·발급을 클릭
- 간편검색/주소·지번·건물번호 등으로 조회
- 증명서 종류:
- 등기사항전부증명서(전체),
- 현재 사항만 발급하는 증명서,
- 특정인의 권리·지분만 포함한 별도형식 선택 가능
- 열람료 700원, 발급(PDF 출력) 1,000원 결제 후 열람 또는 파일 저장
2. 오프라인 발급
- 등기소 방문: 민원실에서 수기 발급, 수수료 약 1,000원
- 주민등록번호 뒷자리 공개여부 직접 선택 가능
- 무인발급기 이용: 일부 구청·동 주민센터 등 설치됨, 동일한 수수료 적용
📄 발급 시 주의사항
- 현행 vs 폐쇄 등기부 구분
- 현행: 현재 유효한 등기사항만 포함
- 폐쇄: 이미 말소되었지만 참고 기록 포함
- 필요한 경우 둘 다 포함(현행+폐쇄) 진행 가능
- 집합건물 vs 건물
- 아파트 등 호실 단위 등기된 경우 ‘집합건물’ 선택
- 단독건물 등 전체가 하나로 등기된 경우 ‘건물’로 선택 주민등록번호 노출 결정여부
- 본인이 직접 소유자라면 '특정인 공개'로 발급 가능
- 일반 계약이라면 ‘미공개’로 발급
📊 건물 등기부 등본 활용 팁
| 체크 포인트 | 중요 내용 | 비고 |
| 주소·면적 일치 여부 | 표제부 확인 | 계약 불일치 방지 |
| 소유자 및 소유권 이전 내역 | 갑구 검토 | 가압류·압류·경매 여부 |
| 근저당권 금액 확인 | 을구 검토 | 대출금 규모 확인 |
| 전세권·지상권 존재 여부 | 을구 확인 | 세입자 및 권리관계 확인 |
✅ 마무리 정리
- 등기사항전부증명서는 등기부 등본의 공식 명칭입니다.
- 표제부·갑구·을구 3개 구간으로 구성되어 표시·소유·비소유권 정보를 포괄합니다.
- 인터넷, 등기소, 무인발급기를 통해 쉽게 열람 및 발급할 수 있으며, 소액의 수수료와 온라인 편의를 제공합니다.
- 계약 전 필수 확인 사항이므로 임대인 소유확인, 저당권 확인, 경매·압류 존재 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.
건물 등기부 등본은 부동산 거래와 관련된 모든 이해관계자에게 필수적인 문서로, 실제 소유관계와 권리관계를 객관적으로 확인할 수 있는 가장 정확한 자료입니다. 계약 전 등기부 등본을 꼼꼼하게 확인함으로써 전세계약의 안전성을 확보하고, 예기치 못한 법적 분쟁이나 권리침해를 사전에 방지할 수 있습니다. 특히 근저당 설정 여부나 경매 기록, 압류 상태는 세입자나 매수인 입장에서 반드시 살펴봐야 할 핵심 항목입니다. 인터넷이나 무인 발급기를 통한 간편한 발급 방법도 제공되므로, 누구나 쉽게 접근할 수 있습니다. 건물 등기부 등본은 단순한 문서가 아니라, 신뢰할 수 있는 부동산 거래를 위한 첫걸음입니다.
